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Vous venez de recevoir votre taxe foncière pour votre bien en location. Sachez que vous pouvez demander le remboursement d’une partie de cette taxe à votre locataire : c’est la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères (TEOM) appelée parfois la taxe d’ordures ménagères (TOM).
Conformément au décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges locatives, la taxe d’ordures ménagères fait partie des charges récupérables sur le locataire.
Nous vous expliquons dans cet article ce que c’est une TEOM, qui la paie et comment la refacturer au locataire.
C’est quoi une TEOM ?
La TEOM est une taxe qui couvre les frais de ramassage, de transport et de traitement des déchets ménagers par les communes et les collectivités locales.
La TEOM concerne toutes les propriétés bâties (logements, caves, parkings) quel que soit le volume de déchets produits. Elle est facturée par les impôts sur la taxe foncière :
- aux propriétaires des biens selon leur valeur cadastrale ;
- aux syndicats des copropriétaires pour les parties communes et les biens dont les syndicats sont propriétaires (loges, autres locaux commun).
Pour les biens en monopropriété, une seule taxe est éditée pour l’immeuble (logements et parties communes).
Où trouver le montant de la TEOM ?
Le montant de la TEOM figure sur l’avis de taxe foncière.
Pour les propriétaires qui ont plusieurs biens dans la même commune, à des adresses différentes, le montant de la TEOM figure généralement sur l’avis détaillé de taxe foncière qui est édité séparément de l’avis principal.
Qui paye la TEOM en cas de location ?
Etant incluse dans la taxe foncière, la TEOM est payée au Trésor Public par le propriétaire du logement. Cependant, le propriétaire peut récupérer la TEOM auprès de son locataire.
Attention : seule la TEOM est récupérable sur le locataire, les frais de rôle ne le sont pas.
Comment récupérer la TEOM auprès du locataire ? Avec les charges ou séparément ?
Il y a beaucoup de polémiques à ce sujet. Certains sites mettent en avant le décret 87-713 et indiquent que la TEOM faisant partie de la liste des charges locatives, doit être intégrée dans la régularisation annuelle des charges et non facturée séparément.
C’est, en effet, la meilleure des solutions pour le locataire, à condition que le montant de la TEOM ait été inclus dans la provision. Dans le cas contraire, le locataire aura une régularisation débitrice à cause de la TEOM et cela reviendra au même que payer la taxe séparément.
L’intégration de la TEOM dans la régularisation annuelle a ses limites. Elle est facile à mettre en place pour un bien en copropriété avec les comptes arrêtés au 31 décembre, sous réserve d’approbation des charges en assemblée générale, et l’édition des décomptes de charges réelles par le syndic dans les délais imposés par la loi (dans les 6 mois après la fin de l’exercice).
Mais qu’en est-il des immeubles avec des exercices décalés ? Comment intégrer la TEOM 2023 dans une régularisation de charges pour la période du 01/04/22 au 31/03/23 par exemple ? Intégrer au prorata avec le prorata de la taxe 2022 ? Ou bien en totalité dans le dernier exercice ou dans l’exercice suivant (2023/2024) ?
Qu’en est-il des immeubles où les charges ne sont pas approuvées depuis plusieurs années (il y en a un certain nombre depuis le décalage qu’il y a eu pendant le COVID) ?
Qu’en est-il des immeubles qui décident de changer la date de fin de l’exercice comptable et vous vous retrouvez avec un décompte pour une période allant de 9 à 18 mois ?
Du coup, intégrer la TEOM dans les charges ou pas ?
Le décret sur les charges locatives ne l’impose pas. Il ne précise pas les modalités de répartition des charges récupérables listées. Et la loi ALUR ne semble pas avoir modifié les règles de récupération de la TEOM par le propriétaire auprès du locataire.
Il n’y a donc aucune législation claire sur le sujet. C’est pourquoi, nous allons essayer de vous apporter quelques conseils au cas par cas ci-dessous.
Pour un nouveau bail que vous allez signer
Nous vous conseillons fortement de dissocier les charges de copropriété qui concernent les parties communes de l’immeuble et la TEOM qui concerne directement votre logement. Le locataire paiera ainsi deux provisions distinctes et aura deux régularisations :
- une régularisation pour la TEOM en fin d’année, une fois que toutes les provisions mensuelles seront facturées ;
- et une seconde régularisation au moment de la réception du décompte de charges réelles de copropriété (pour l’année N-1 ou le dernier exercice approuvé).
Ainsi pas de mauvaise surprise pour le locataire, en tout cas pour la TEOM, car les charges locatives est un sujet à part entière que nous aborderons dans un autre article.
Et pour le propriétaire, pas de risque d’oublier d’intégrer la TEOM dans la régularisation annuelle qui intervient toujours avec un décalage plus ou moins important.
La régularisation de la TEOM en fin de période d’imposition vous permettra également de ne pas oublier de proratiser la taxe si votre locataire part en fin d’année.
Pour les baux en cours avec provisions
Nous vous conseillons tout d’abord de respecter les clauses du bail signé.
Si le bail précise juste que le locataire remboursera les charges locatives sous forme de provisions avec une régularisation annuelle, vous avez le choix :
- il est possible d’appeler la TEOM dans les charges si votre situation le permet ;
- Il n'est pas interdit de récupérer la TEOM séparément.
Mais nous vous conseillons de choisir la solution la moins contraignante pour le locataire étant donné que financièrement parlant, pour le propriétaire comme pour le locataire, les deux solutions reviennent finalement au même. Vous éviterez ainsi les contestations et aurez une relation plus sereine avec votre locataire.
Prenons quelques exemples.
Si vous recevez votre décompte annuel de charges arrêté au 31 décembre en début de l’année suivante et que vous savez que les provisions mensuelles que le locataire vous paye, couvrent également la TEOM, vous n’avez aucune raison de lui réclamer la TEOM en octobre et puis lui rembourser la régularisation créditrice 6 mois après (en mars ou avril de l’année suivante).
Si les charges de votre copropriété ne sont pas approuvées depuis plus de 2 ans et que vous savez pertinemment que la provision non ajustée depuis tout ce temps ne couvre peut-être plus les charges réelles avec TEOM, vous pouvez refacturer la TEOM séparément en expliquant le contexte au locataire. Cela pourrait lui éviter une régularisation de charges débitrice surtout si vous régularisez ensuite plusieurs années en même temps.
Également, si vous appelez la TEOM séparément des charges, rien ne vous empêche de proposer au locataire de régler la taxe en plusieurs fois.
Vous l’aurez compris, chaque situation est différente et nous ne pouvons pas les aborder toutes dans un seul article. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez un cas particulier et que vous avez besoin de conseil.
Pour les baux avec les charges forfaitaires
Pour les colocations et les baux meublés, les propriétaires ont la possibilité de fixer les charges forfaitairement. Il est important de penser à inclure la TEOM dans le calcul du forfait lors de la signature du bail. Si vous avez oublié de le faire et que le bail ne prévoit pas de clause spécifique vous permettant de récupérer la TEOM au réel, vous ne pouvez pas la réclamer à votre(vos) locataire(s).
Pour les baux avec facturation des charges au réel
La facturation des charges au réel est parfois proposée aux locataires des maisons individuelles où il y a peu de dépenses locatives. Souvent pour ces locations, il n’y a que la taxe d’ordures ménagères à payer. Vous pouvez donc conformément au bail signé, appeler la taxe en une seule fois.
Récupération de la TEOM dans une monopropriété
Dans le cas d’une monopropriété (immeuble avec un seul propriétaire), la TEOM est intégrée aux dépenses de l’année et répartie dans les charges selon les tantièmes de l’immeuble.
Il arrive souvent que les résidences en monopropriété ne disposent pas de base de répartition des charges et les propriétaires régularisent les charges en fonction des surfaces ou du nombre d’occupant ou tout simplement en parts égales en fonction du nombre de logements.
Nous vous conseillons fortement de faire appel à un expert pour établir une base de répartition incontestable qui vous permettra de répartir les charges équitablement.
Dans les cas où il n’y a pas d’autres dépenses locatives que la TEOM ou le cas où les charges sont fixées forfaitairement avec la récupération de la TEOM au réel, vous pouvez demander aux impôts votre « relevé de propriété » qui détaille les valeurs cadastrales de vos biens. Vous pouvez ainsi refacturer la TEOM en fonction de la valeur de chaque bien.
Récupération de la TEOM sur les parkings et garages
Même si cela paraît surprenant, en France, les parkings et les garages sont soumis à la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères. En effet, la taxe porte sur toutes les propriétés bâties et de ce fait, les parkings et les garages rentrent dans l’assiette d’imposition.
A partir du moment où le propriétaire paye la taxe foncière pour le parking ou le garage qu’il loue, il est en droit de refacturer la TEOM à son locataire.
Toutefois, il faut toujours respecter les clauses du bail signé. De plus en plus de parkings sont loués charges comprises et si le bail ne prévoit aucune clause relative à la récupération de la TEOM, le propriétaire ne peut pas en réclamer le remboursement à son locataire.
Récupération de la TEOM sur les baux commerciaux
En ce qui concerne les baux commerciaux, en application de la Loi Pinel, le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 a défini la liste des travaux et charges qui sont à la charge du bailleur quelles que soient les stipulations du bail. Toutes les autres dépenses non spécifiées dans le décret (y compris la TEOM) sont à la charge de l’une ou l’autre partie, conformément aux clauses du bail signé.
Attention, comme précisé dans arrêt du 13 juin 2012 (n°11-17.114) de la Cour de cassation : « En matière de bail commercial, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation du bail. »
Nous vous conseillons donc de bien préciser dans le bail ce qui est à la charge du preneur (taxe foncière et/ou taxe d’ordures ménagères) et de refacturer la TEOM et/ou la taxe foncière uniquement si c’est clairement stipulé dans le bail.
La TEOM pendant la période de vacance locative
Si le bien reste vacant pendant une certaine période, la TEOM couvrant cette période reste à la charge du propriétaire. Aucune exonération n’est possible, même en cas de période de vacance prolongée.
Toutefois, cette dépense locative pour la période de vacance peut être déduite des revenus fonciers dans la rubrique « Charges récupérables non récupérées » (voir Bulletin Officiel des Finances Publiques, RFPI – Revenus fonciers – Charges déductibles - Charges locatives (I.F), identifiant juridique : BOI-RFPI-BASE-20-40).
Notez néanmoins que la déduction des charges locatives pour une période de vacance trop importante devra être justifiée en cas de contrôle fiscal (soit par des travaux importants, soit par des difficultés à trouver un locataire avec comme preuve les annonces de mise en location, ou autre).
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