Entretien de la chaudière : Qui doit payer ?

Lorsqu’un logement en location est équipé d’une chaudière, son entretien et les contrôles sont à la charge du locataire, sauf si le contrat de location prévoit que cette obligation relève de la responsabilité du propriétaire. L'entretien de la chaudière doit être effectué tous les ans.

Conformément au décret n° 2009-649 du 9 juin 2009 relatif à l'entretien annuel des chaudières, le bailleur est en droit de demander à son locataire une attestation établie par l’entreprise en charge de l’entretien.

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Les appareils concernés par cette obligation

L’Arrêté du 15 septembre 2009, modifié par l’Arrêté du 21 novembre 2022, dresse une liste des chaudières soumises à l’obligation d’entretien annuel. Il s’agit des équipements suivants :

• Chaudière au fioul, gaz, bois, charbon, multi combustible dont la puissance est comprise entre 4 et 400 kilowatts
• Pompe à chaleur
• Appareil de chauffage avec ventilation

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A quoi sert l’entretien de la chaudière ?

C’est tout d’abord une question de sécurité. L’entretien annuel permet d’éviter le risque d’intoxication au monoxyde de carbone et d’autres incidents qui pourraient compromettre la sécurité de occupants.

L’entretien annuel de la chaudière permet également de maintenir sa performance, d’éviter une surconsommation liée à un mauvais état de l’appareil et réduire le taux d’émission de gaz à effet de serre.

La fréquence de l’entretien

L’entretien doit être effectué par un professionnel une fois par année civile, entre le 1^er janvier et le 31 décembre. Si l’entretien a été réalisé le 15 janvier 2023, vous devez faire réaliser le prochain entretien avant le 31 décembre 2024.

C’est la même obligation pour une chaudière neuve : même si elle est sous la garantie, le 1^er entretien doit être fait au plus tard au cours de l’année civile suivant son installation ou remplacement.

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Qui choisit l’entreprise pour l’entretien d’une chaudière ?

le locataire doit faire appel à un chauffagiste de son choix, sauf si le bail stipule que c’est le bailleur qui se charge de l’entretien et fait intervenir l’entreprise de son choix.

Si l’entretien est à la charge du locataire, le propriétaire ne peut pas choisir le prestataire à sa place et le lui imposer. Une telle clause dans le bail pourrait être considérée comme abusive.

Dans tous les cas, il est obligatoire de passer par une entreprise agréée pour l’entretien de la chaudière. Le professionnel qualifié qui réalise la visite annuelle doit remettre une attestation qui sera conservée pendant deux ans comme preuve du respect des obligations.

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Sanctions et risques en cas d’absence d’attestation

Aucune sanction n’est applicable en cas d’absence d’entretien annuel d’un équipement de chauffage mais l’occupant prend toutefois des risques importants s’il manque à son obligation.

En cas d'accident avec un équipement de chauffage, si vous n’avez pas de preuve de son entretien, l'assureur peut refuser de vous indemniser.

Dans le cas d’une location, le non-respect de l’obligation d’entretien pourrait coûter cher au locataire. En effet, en cas de panne à cause de sa négligence, le locataire devra payer les réparations qui sont habituellement à la charge du bailleur. Le bailleur peut réclamer ces frais au locataire pendant le bail ou les déduire du dépôt de garantie à son départ. 

Il faut également rappeler que le propriétaire-bailleur doit pouvoir être en mesure de louer son bien dans des conditions décentes, il doit ainsi veiller à ce que les équipements du logement qu'il loue ne soient pas vétustes et ne causent pas de cas de sinistre. Le propriétaire peut être tenu responsable en cas de sinistre ou de dommages causés par une chaudière mal entretenue. Il est donc dans l’intérêt du propriétaire de s’assurer que le locataire a bien effectué l’entretien de la chaudière et de lui demander une copie de l’attestation d’entretien une fois par an. 

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Qui paye les réparations hors entretien courant d’un équipement de chauffage ?

Le locataire est responsable uniquement de l’entretien courant et des petites réparations qui sont à sa charge pendant toute la durée du bail. Le remplacement des pièces, des réparations plus importantes ou le remplacement de l’équipement sont à la charge du bailleur, même si les réparations ont lieu pendant l’intervention pour l’entretien annuel. 

Pour éviter tout litige, le locataire peut demander au chauffagiste d’établir deux factures distinctes : une pour l’entretien courant et une seconde pour les réparations hors contrat pour en demander le remboursement au propriétaire.

Mais il arrive souvent que les prestataires intègrent le coût des réparations hors contrat sur la facture d’entretien et le locataire a dû mal à se faire rembourser par le propriétaire.

Chez IREMIA GESTION, nous nous chargeons de répartir le coût de l’intervention entre le locataire et le propriétaire conformément au décret sur les charges locatives.

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Que faire si le locataire ne respecte pas ses obligations ?

Etant donné que la loi ne prévoit aucune sanction, le bailleur ne pourra pas faire jouer la clause résolutoire. 

Le bailleur peut éventuellement faire réaliser un contrôle lors du départ du locataire et lui facturer le coût de l’entretien et des éventuelles réparations liées au manque d’entretien. Si le locataire refuse de payer, le bailleur est autorisé à retenir les frais sur le dépôt de garantie.

Pour éviter que la responsabilité du bailleur soit engagée en cas d’accident, il doit réclamer à son locataire un justificatif de l’entretien annuel et lui adresser une mise en demeure pour lui rappeler ses obligations.

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Comment gérer l’entretien entre deux locations ?

Étant donné que l’entretien doit se faire chaque année civile, la gestion de cette obligation devient difficile en cas de changement de locataires. 

Par exemple, un locataire qui a réalisé l’entretien en novembre et quitte l’appartement en août de l’année suivante, soit 10 mois après, n’a aucune obligation d’effectuer l’entretien avant son départ. De même, le nouveau locataire qui rentre en septembre de la même année, peut refuser d’effectuer l’entretien dès son entrée dans les lieux. Que faire dans ce cas-là, sachant que l’entretien doit être effectué avant la date limite, soit le 31 décembre ? Il n’y a aucune réglementation sur le sujet.

Le bailleur peut préciser sur l’état des lieux d’entrée du nouveau locataire la date de la dernière révision de l’appareil et la date limite pour effectuer l’entretien de l’année en cours. Le propriétaire a l’obligation d’information mais ne peut pas forcer le locataire à faire le nécessaire. Nous conseillons au bailleur d’être transparent et d’expliquer au nouveau locataire les risques qu’il encourt en cas de défaut d’entretien même s’il vient d’entrer dans les lieux.

Une dernière solution pour le bailleur serait de prendre à sa charge l’entretien entre deux locations. Les frais liés à l’entretien périodique seront toujours moins élevés que ceux que le propriétaire devra supporter en cas d’accident liés au défaut d’entretien.  

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Comment IREMIA GESTION peut vous aider ?

Chez IREMIA GESTION, nous avons un suivi rigoureux des dossiers et nous demandons tous les ans l’ensemble des assurances obligatoires aux locataires. Cela paraît simple comme démarche mais un simple oubli de demander l’attestation au locataire pourrait engager la responsabilité du propriétaire et lui coûter très cher.

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