Tout savoir sur les revenus fonciers en 2024

Les revenus fonciers sont les revenus issus de la location nue (vide) de vos propriétés immobilières de toute nature, bâties ou non bâties (appartements, maisons, bureaux, commerces, garages, parkings, terrains etc.). Ces revenus sont considérés comme une partie de votre revenu global et sont donc imposables dans le cadre de l’impôt sur le revenu.
Quant aux revenus provenant de la location ou sous-location meublée, ils sont considérés comme des revenus issus d’une activité commerciale. Ces revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

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Les différents régimes de déclaration

Pour déclarer vos revenus fonciers, vous avez le choix entre le régime forfaitaire (microfoncier) ou le régime réel.
Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € par an, vous pouvez opter pour le régime forfaitaire. Ce régime a l’avantage d’être ultra simplifié. Vous déclarez juste les loyers perçus (hors charges locatives) et un abattement forfaitaire de 30% sera automatiquement appliqué par les impôts. Le microfoncier est intéressant, si vos charges ne dépassent pas 30% de vos revenus. Dans le cas contraire, il vaut mieux opter pour le régime réel.
Le régime réel est une option pour les revenus ne dépassant pas 15 000 €/an, mais il s’applique d’office pour les revenus supérieurs à ce plafond.
Dans le cas d’une déclaration au réel, vous déduisez de vos recettes, les frais réels engagés pour le bien en location. La différence entre les loyers perçus et les charges déductibles, correspond au revenu net foncier soumis à l’impôt.

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Les obligations déclaratives

Pour déclarer vos revenus fonciers au réel, vous devez remplir le formulaire n°2044. Vous devez indiquer sur ce formulaire les recettes issus de la location ainsi que les charges déductibles. Vous devez également reporter le résultat sur votre déclaration de revenus n°2042, dans la rubrique « Revenus fonciers ». Si vous faites votre déclaration en ligne, ce report est automatique. Quant au microfoncier, ce régime vous dispense de remplir le formulaire 2044. Vous devez juste reporter vos recettes brutes sur votre déclaration de revenus 2042, dans le cadre 4 "Revenus fonciers" (case 4BE).

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Changer de régime : est-ce possible ?

Si vous relevez du microfoncier et que vous constatez que vos charges (appréciées sur 3 ans) excèdent 30% de vos revenus, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel. Cette option vous permettra, par exemple, de déduire des travaux importants.
Attention : l’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Il est donc important de vérifier si les dépenses exceptionnelles justifient le changement de régime. Si leur lissage sur 3 ans ne permet pas d’atteindre 30% de vos revenus, et si leur déduction en une seule fois ne vous permet pas de changer de tranche d’imposition et bénéficier d’un taux d’imposition moins important, il est peut-être plus intéressant de rester en microfoncier.

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Quelles recettes déclarer et quelles dépenses déduire ?

La réponse a cette question mérite plusieurs articles détaillés, mais dans les grandes lignes, vous devez déclarer en recettes :
Charges locatives supportées pendant la vacance du bien.

• Loyers effectivement encaissés au cours de l’année, indépendamment de la période à laquelle ils se rapportent
• Dépenses mises à la charge du locataire : il s’agit des dépenses qui incombent habituellement au propriétaire, mais qui sont refacturées aux locataires selon les conditions spécifiques du bail (par exemple, la taxe foncière pour les baux commerciaux)
• Subventions et indemnités perçues au cours de l’année.
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Il est important de noter que les charges récupérables, c’est-à-dire celles remboursées par le locataire sous forme de provisions, ne sont pas imposables et ne doivent pas être incluses dans le calcul du revenu foncier. Il en est de même du dépôt de garantie.

Vous pouvez déduire les dépenses suivantes (réellement payées en cours d’année)

• Frais de gestion, de procédure
• Primes d’assurance
• Taxes non récupérables sur les locataires (taxe foncière sans la taxe d’ordures ménagères, par exemple)
• Charges de copropriété avec la régularisation annuelle des dépenses non déductibles
• Travaux d’entretien et de réparation
• Dépenses d’amélioration (sans modification de structure)
• Intérêts et frais d’emprunt
• L’assurance emprunt
• Charges locatives non récupéré au départ du locataire 
• Charges locatives supportées pendant la vacance du bien.

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Traitement du résultat foncier : bénéfice ou déficit

Dans le cas d’un régime réel d’imposition, la différence entre les recettes et les dépenses correspond au résultat foncier.
Vous obtenez un bénéfice foncier si vos recettes sont supérieures aux charges. Quand les dépenses dépassent les recettes, vous générez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an et à condition qu’il ne soit pas généré par les intérêts d’emprunt.
Il faut noter que ce plafond est de 15 300 € dans le cadre du régime Périssol. La fraction du déficit foncier supérieure à 10 700 € (ou 15 300 €) et celle résultant des intérêts d'emprunt sont imputables uniquement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article sur les règles d’imputation du déficit foncier.

Par ailleurs, depuis 2023, le plafond est porté à 21 400 €, si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique qui permettent de sortir votre bien de son statut de « passoire thermique ». Attention toutefois, pour bénéficier de ce plafond rehaussé, les dépenses doivent être engagées entre le 1 er janvier 2023 et 31 décembre 2025 et le nouveau DPE effectué avant le 31 décembre 2025. D’autres conditions s’appliquent également. Pensez à bien vérifier que vous les respectez toutes, avant de vous projeter dans le calcul des avantages.

ATTENTION : L’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’est possible que si vous continuer à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la 3 ème année qui suit l’imputation du déficit. Dans le cas contraire, elle est remise en cause par l’administration fiscale et le paiement d’un complément d’impôt vous sera demandé.

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Paiement de l’impôt et le prélèvement à la source

Depuis la mise en place du prélèvement à la source, l’impôt sur les revenus fonciers est prélevé chaque mois ou trimestre directement sur votre compte bancaire sous forme d’acompte. Le montant de cet acompte est déterminé en fonction des revenus fonciers de la dernière déclaration effective. Il est ajusté en septembre, en fonction du résultat de la déclaration la plus récente. Vous pouvez également demander l’ajustement des acomptes en cours d’année, si vous savez que vous allez avoir des dépenses de travaux importants ou une période de vacance prolongée qui vont avoir un impact direct sur le résultat.

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