Déficit foncier : Les règles d'imputation

Votre déclaration de revenus fonciers fait apparaître un résultat négatif et vous ne savez pas ce que vous devez en faire, cet article est pour vous. Nous allons vous expliquer en quoi consiste un déficit foncier et comment l’imputer correctement sur le revenu global.

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Lorsque vous louez un logement non meublé et que vous optez pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers, vous déclarez tous les ans les recettes que vous percevez (loyers, indemnités, etc.) et vous déduisez les charges déductibles qui sont les dépenses liées à la gestion, à l’entretien, à la réparation ou à l’amélioration du logement. Quand ces dépenses dépassent les recettes, vous générez un déficit foncier.

Le déficit foncier s’impute sur votre revenu global imposable. Le revenu global est la somme de tous vos revenus (salaires, pensions, etc.). Le déficit foncier vient donc réduire votre revenu global. Et cette imputation est soumises à des plafonds et certaines règles s’appliquent.

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Les plafonds d’imputation du déficit foncier

L’imputation du déficit foncier est plafonnée à 10 700 € par an. 

Ce plafond est de 15 300 € pour le régime Périssol (dispositif de défiscalisation qui n’est plus applicable depuis août 1999, mais les personnes qui y ont souscrit continuent d’en profiter, sa durée maximum étant de 24 ans).

Également, depuis 2023, le plafond est porté à 21 400 €/an, pour les contribuables qui effectuent des travaux de rénovation énergétique qui permettent de sortir le bien loué nu de son statut de « passoire thermique » (pour en savoir plus sur les passoires thermiques, consultez notre article sur la « Loi Climat et Résilience »). Pour bénéficier du plafond doublé, il faut respecter certaines conditions que nous évoquons à la fin de cet article.

La fraction du déficit foncier supérieure au plafond de 10 700€ et aussi celle résultant des intérêts d'emprunt sont imputables uniquement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, dans la limite de 10 700 €, un déficit global est alors constitué et est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

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Les règles d’imputation du déficit foncier

Une des règles qui s’applique à l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est l’obligation de location pendant 3 ans après l’imputation du déficit.

En effet, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’est possible que si vous continuer à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la 3^ème année qui suit son imputation. Dans le cas contraire, elle est remise en cause par l’administration fiscale et le paiement d’un complément d’impôt vous sera demandé. Toutefois, il existe des exceptions à la remise en cause : décès, licenciement et invalidité.

Il faut également noter que le passage de la location nue à la location meublée durant ces 3 années est assimilé à une rupture de la location. L’imputation du déficit sera donc remise en cause.

Une autre règle mérite une attention particulière : l’exclusion de l'imputation sur le revenu global de la fraction du déficit foncier résultant des intérêts d'emprunt.

En d’autres termes, vous avez le droit de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, mais vous ne pouvez pas les imputer sur votre revenu global. Il faut donc s’assurer que le déficit imputable ne soit pas constitué de ces intérêts.

Quelques exemples pour illustrer cette règle :

Exemple 1 : Vous n’avez pas d’intérêts d’emprunts à déduire.

Revenus bruts : 10 000 €

Charges déductibles : 23 000 €

Déficit foncier : - 13 000 €

Vous imputez 10 700 € sur votre revenu global et les 2 300 € restant seront déduits des revenus fonciers des dix années suivantes.

Exemple 2 : Vous avez des intérêts d’emprunt à déduire mais leur montant ne dépasse pas les revenus bruts.

Revenus bruts : 10 000 €

Intérêts d’emprunt : 7 000 €

Autres charges : 23 000 €

Déficit foncier : - 20 000 €

La déduction des intérêts d’emprunt des revenus bruts ne génère pas de déficit. Vous pouvez donc déduire vos autres charges et traiter le déficit de la même façon que dans le premier exemple : 10 700 € imputés sur le revenu global et les 9 300 € restants sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Exemple 3 : Vos intérêts d’emprunt dépassent le montant de vos revenus bruts.

Revenus bruts : 4 000 €

Intérêts d’emprunt : 7 000 €

Autres charges : 6 000 €

Déficit foncier : - 10 000 €

Vous déduisez dans un premier temps les intérêts d’emprunt, ce qui génère un déficit de 3 000 €. Ces 3 000 € sont compris dans le déficit global de 10 000 €. Et même si ce déficit global est inférieur au plafond, vous devez exclure les 3 000 € (fraction relative aux intérêts d’emprunt).

Vous avez donc un déficit de 7 000 € à imputer sur le revenu global et 3 000 € à reporter sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Remarque : l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est pas optionnelle. C’est une obligation ! Vous ne pouvez pas reporter la totalité du déficit sur les revenus fonciers des années suivantes pour échapper aux calculs.

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Déficit foncier en cas de démembrement de propriété

En cas de démembrement de propriété d’un bien, les revenus sont perçus par les usufruitiers, mais les gros travaux sont à la charge des nus-propriétaires. Il s’agit des travaux définis par l’article 606 du Code civil français (par exemple les réparations des gros murs, des couvertures entières, etc.).

« Le nu-propriétaire ne peut en principe pas déduire les charges foncières afférentes à cet immeuble, dès lors qu'il n'en perçoit aucun revenu imposable. 

Toutefois, lorsque l'immeuble dont la propriété est démembrée est loué par l'usufruitier, le nu‑propriétaire est admis, sous certaines conditions, à déduire certaines dépenses qu'il a effectivement supportées des revenus tirés de ses autres propriétés. » (source : BOI-RFPI-BASE-30-20 - RFPI - Revenus fonciers - Modalités d'imputation des déficits fonciers | bofip.impots.gouv.fr)

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Le doublement du plafond : les conditions pour en bénéficier

Depuis 2023, les bailleurs peuvent bénéficier d’un plafond doublé (21 400 €), s’ils réalisent des travaux de rénovation énergétique. Pour en bénéficier il faut respecter les conditions suivantes (Source : 0I bis : Rehaussement jusqu'à 21 400 euros du déficit foncier imputable sur le revenu global à concurrence des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique (Article 41 DO) - Légifrance (legifrance.gouv.fr)) :

• Les travaux doivent permettre de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D ;
• les travaux doivent être payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
• l’acceptation du devis doit être postérieure au 5 novembre 2022 (si vous avez fait réaliser un devis avant cette date, vous ne pouvez pas profiter de la mesure, même si vos factures ont été réglées en 2023) ;
• le DPE avant travaux doit être en cours de validité et sa date de fin doit être comprises entre le 1^er janvier 2023 et la veille de la réalisation des travaux (évitez donc de vous lancer dans les travaux de rénovation si votre DPE est périmé depuis le 31/12/2022) ;
• le DPE justifiant le nouveau classement énergétique doit être effectué au plus tard le 31 décembre 2025.

Il est important de mentionner que la notice qui accompagne les déclarations 2044 apporte une précision qui ne figure sur aucun autre site officiel : « Le rehaussement du montant du déficit foncier imputable sur le revenu global pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique est optionnel ». (voir la première colonne de la page 8 de la notice de l’année 2024 que vous pouvez télécharger sur le site impôts.gouv.fr)

Si ce caractère optionnel est confirmé par l’administration fiscale, il serait peut-être intéressant de faire des calculs avant d’imputer tout simplement votre déficit doublé sur le revenu global. Certes, l’imputation du déficit fait baisser vos impôts, surtout si elle s’accompagne de changement de tranche d’imposition, mais le report du déficit sur les revenus fonciers des années suivantes pourrait s’avérer plus avantageux. En effet, réduire le montant des revenus fonciers, c’est payer moins d’impôts sur les revenus fonciers (calculés au même taux que votre revenu global), mais aussi moins de prélèvements sociaux, au taux de 17,2%.

Restez connectés, nous vous proposerons un article plus détaillé à ce sujet prochainement. 

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