Nouvelle réforme du DPE en faveur des petites surfaces en 2024

Une nouvelle mesure du gouvernement va changer le diagnostic de performance énergétique (DPE) en 2024 pour les biens de moins de 40 m². La méthode de calcul du DPE, réformée en juillet 2021, est jugée trop pénalisante pour les petites surfaces. Un projet d’arrêté pour équilibrer les seuils DPE des petites surfaces a été mis en consultation le 12 février 2024 par le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires. D’après leur estimation, environ 140 000 logements pourraient ainsi échapper au statut de passoires thermiques grâce à un calcul du diagnostic de performance énergétique plus adapté.

Petit rappel sur le DPE

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est un document obligatoire et incontournable aujourd’hui pour vendre ou louer un logement. Il évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du bien immobilier sur une échelle de A à G. Avant 2021, ces étiquettes n’avaient qu’un rôle informatif. Le DPE a été réformé en 2021 pour devenir plus fiable, plus complet et opposable. Cette réforme s’inscrit dans le cadre de la loi Climat et Résilience, qui vise à accélérer la transition écologique et à lutter contre le réchauffement climatique. Parmi les principaux changements en 2021, on peut citer :

- Une nouvelle méthode de calcul basée sur les caractéristiques physiques du logement et non plus sur les factures d’énergie ;

- Une nouvelle échelle de classement énergétique de A à G, plus exigeante et plus cohérente avec les objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

- Une nouvelle présentation du DPE, plus claire et plus informative, avec des recommandations de travaux adaptées au logement.

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Rappel du calendrier des interdictions de mise en location

La Loi Climat a également instauré un calendrier des interdictions de mise en location des passoires thermiques basé sur les nouveau DPE. Voici les dates clés à retenir :

Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer les logements dont la consommation annuelle en énergie finale est supérieure à 450 kWh/m² (classe G+)

À partir du 1er janvier 2025, il sera interdit de louer les logements classés G.

À partir du 1er janvier 2028, il sera interdit de louer les logements classés F.

À partir du 1er janvier 2034, il sera interdit de louer les logements classés E.

Ces interdictions s’appliquent aux nouveaux contrats de location ainsi qu’aux renouvellements ou reconductions tacites des baux en cours. Elles visent à inciter les propriétaires à rénover les logements énergivores et à améliorer la qualité de vie des locataires.

Si vous voulez en savoir plus sur La Loi Climat, le DPE et ses implications, vous pouvez consulte rnotre article complet ici.

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Rappel du calendrier des interdictions de mise en location

La nouvelle réforme répond à une demande des professionnels de l’immobilier et des associations de consommateurs, qui dénonçaient une injustice pour les petits logements, notamment dans le contexte des mesures de gel de loyer et d’interdiction de location des passoires thermiques. Une étude de l’Observatoire national de la rénovation énergétique souligne en effet que les logements de moins de 30 mètres carrés sont deux fois plus susceptibles d’avoir une étiquette F ou G que ceux de plus de 100 mètres carrés.

Ce rapport montre que les petits logements chauffent plus que les grands, car ils ont plus de surfaces qui perdent de la chaleur (murs, sols ou toiture) par rapport à leur espace de vie. L’eau chaude consommée par mètre carré est aussi plus importante dans un petit logement où il y a plus de monde. La réforme permettra de corriger les écarts liés à la consommation d’eau chaude sanitaire et à l’indice de compacité thermique, qui sont proportionnellement plus élevés pour les petites surfaces que pour les grandes.

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Ce qui change dans le calcul pour les petites surfaces

Depuis 2021, Le DPE est calculé par une méthode unique 3CL qui se base sur deux éléments :

- La consommation annuelle d’énergie du logement (chauffage, eau chaude) selon une hypothèse de présence de seize heures par jour en semaine et de trois semaines d’absence par an ;

- Plusieurs caractéristiques observées comme la surface, l’isolation des murs, du plafond et du sol, l’épaisseur du vitrage, ou les équipements de chauffage et d’eau chaude.

La méthode 3CL ne sera pas modifiée. Seuls les coefficients de pondérations et l’indice de compacité thermique des logements inférieurs à 40 mètres carrés seront modifiés après l’entrée en vigueur de l’arrêté.

Plus précisément, la réforme du DPE 2024 prévoit d’introduire un coefficient de modération de l’eau chaude sanitaire (ECS). Ce coefficient tiendra compte de la taille du ballon d’eau chaude, de la superficie du logement et du nombre moyen d’occupants. L’objectif est de réduire la pénalité subie par les petites surfaces, qui consomment proportionnellement plus d’ECS que les grandes surfaces.

La réforme du DPE 2024 prévoit également d’introduire, pour les petites surfaces, un coefficient de modération de l’indice de compacité thermique qui mesure la déperdition de chaleur des murs d’un logement. Le coefficient de modération de l’ECS et celui de modération de l’indice de compacité thermique seront défini par un arrêté ministériel, qui devrait être publié prochainement.

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Entrée en vigueur de la nouvelle réforme DPE

L’arrêté modifiant les seuils des étiquettes DPE pour les logements d’une surface de moins dev40m² entrera en vigueur à partir du 1er juillet 2024. Etant donné que l’arrêté ne modifie pas la méthode de calcul du DPE, il ne sera pas nécessaire de réaliser un nouveau diagnostic.

Un simulateur de l’ADEME permet déjà à ceux qui disposent d'un DPE récent (réalisé depuis le 1 er juillet 2021) de vérifier si sa classification évolue. Il vous suffit de vous munir du numéro de votre DPE actuel pour savoir si votre logement est concerné.

A partir du 1er juillet 2024, vous pourrez générer une attestation permettant de justifier de la modification de l’étiquette DPE de votre logement. Vous pourrez joindre cette attestation au dossier de location ou de vente pour prouver sa performance énergétique.

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Evolution significative pour certains propriétaires

Cette nouvelle réforme est une évolution significative qui permettra à certains propriétaires de petites surfaces d’avoir un peu plus de temps pour la réalisation des travaux énergétiques et échapper ainsi aux interdictions de mise en location.

Elle est perçue comme une victoire par certains syndicats de l’immobilier, qui la considèrent comme une mesure de justice pour les petites surfaces. Cette réforme devrait permettre de sortir 140 000 logements de la catégorie des passoires thermiques, et ainsi de faciliter leur location ou vente.

D’autres syndicats de l’immobilier ne sont pas convaincus par la réforme du DPE 2024. Ils pensent que la réforme ne règle pas les soucis de fiabilité et de cohérence du DPE, qui change selon les diagnostiqueurs et les logiciels. Ils demandent une réforme plus large et plus forte du DPE, qui considère d’autres éléments que la surface du logement.

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Qu’en est-il de l’impact de cette réforme sur le gel des loyers ?

Un point restera à préciser après l’application de cette nouvelle réforme : c’est son impact sur le gel des loyers. Il faut rappeler que les loyers des logements classés F ou G ne peuvent plus être augmentés depuis le 24 août 2022.

Si l’étiquette du logement change le sortant de son statut de passoire thermique, il ne sera plus concerné par le gel des loyers. Le loyer pourra donc à nouveau être augmenté. Mais qu’en est-il des pertes de loyers subis à cause de la mauvaise étiquette liée à la méthode de calcul injuste des nouveau DPE depuis 2021 ? En effet, la loi ALUR interdit des rappels rétroactifs des loyers.

L’Etat dédommagera-t-il ces nombreux propriétaires concernés ? L’inflation et le maintien de l’indice IRL à environ 3,5% sur plusieurs trimestres depuis le 2 ème trimestre 2022 font que ces propriétaires ont été fortement impactés et ont subi des pertes plus ou moins importantes en fonction des montants des loyers.

Attendons l’application de cette nouvelle réforme pour en savoir davantage.

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