Tout savoir sur les Charges Récupérables en Vertu de la Loi de 1989

Les charges récupérables, qu'est-ce que c'est ?

Ce terme désigne les dépenses engagées par le propriétaire en vue de fournir un service ou de s'acquitter d'impositions qui profitent directement au locataire. En conséquence, le propriétaire a le droit de réclamer leur remboursement. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 encadre ces charges. De plus, un décret stipule que les dépenses liées à l'entretien courant et aux petites réparations des installations individuelles peuvent également être récupérables si le propriétaire les effectue à la place du locataire.

Quelles charges sont considérées comme récupérables ? 

Le décret du 26 août 1987 établit une liste exhaustive de ces charges. Il couvre les charges liées : 

• Aux ascenseurs 
• Aux monte-charges
• L’eau froide
• L’eau chaude
• Au chauffage collectif des espaces privés et communs
• Aux charges résultant de l'entretien ou de la maintenance d'installations individuelles
• Aux charges relatives aux parties communes intérieures et extérieures de l'immeuble ou des immeubles d'habitation
• À l'hygiène
• Aux équipements divers de l'immeuble ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation. 

Il convient de noter que cette liste est limitative, ce qui signifie que le propriétaire ne peut pas imposer d'autres charges récupérables non répertoriées.

À titre d'exemple, le décret précise que les produits liés à la désinsectisation et à la désinfection sont récupérables. Cela concerne uniquement les produits et non la main-d'œuvre, ce qui nécessite une distinction sur la facture pour permettre la récupération. La Cour de cassation a également adopté une interprétation restrictive en excluant la dératisation de cette liste.

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Qu'en est-il des taxes récupérables sur les locataires ? 

Certains impôts payés par le propriétaire sont récupérables auprès du locataire. Le décret du 26 août 1987 propose également une liste limitative. Les impôts récupérables auprès du locataire sont le droit au bail, la taxe pour l'enlèvement des ordures ménagères, ainsi que la taxe de balayage.

Comment se déroule le remboursement ? 

La loi de 1989 prévoit deux possibilités :

• La première permet au propriétaire de demander le remboursement des charges au fur et à mesure de leur engagement. Par conséquent, chaque fois que le propriétaire paie une facture, il peut la présenter au locataire qui doit rembourser les sommes engagées. Cette option est souvent adaptée aux locations de maisons, où le propriétaire peut demander le remboursement de la taxe d'ordures ménagères dès son paiement.

• La deuxième option est plus courante. Le propriétaire demande des provisions pour charges chaque mois et, à la fin de l'année, effectue un décompte pour demander un complément au locataire ou pour lui rembourser le surplus. Les provisions pour charges sont calculées en tenant compte des charges des exercices précédents et du budget prévisionnel en cas de copropriété. En cas de provisions pour charges, le bailleur doit fournir un mois avant la régularisation un décompte détaillé des charges, ainsi que le mode de répartition entre les locataires dans le cas des immeubles collectifs. Le bailleur doit également conserver les justificatifs à la disposition du locataire.

Qu'en est-il lors du départ du locataire ? 

Lorsque le locataire quitte le logement à la fin du bail, il cesse de payer le loyer et les provisions pour charges à partir de la date d'expiration du bail. La question de la régularisation des charges se pose à ce stade. En effet, cette régularisation intervient plusieurs mois après la fin de l'année au cours de laquelle les provisions ont été versées, en particulier en cas de copropriété, car elle dépend de l'approbation des comptes. 

Par exemple, si un locataire quitte son logement en juin 2023, la régularisation des charges n'a généralement lieu qu'au printemps 2024. Le paiement de tout excédent au locataire sortant est relativement simple, surtout s'il a fourni ses coordonnées au moment de son départ. Cependant, récupérer un complément de charges, en particulier s'il est de faible montant, peut s'avérer beaucoup plus difficile.

Pour faire face à cette difficulté, la loi ALUR, à l'article 22 de la loi de 1989, a permis aux bailleurs de réaliser un arrêté des comptes provisoire lorsqu'ils louent des locaux dans un immeuble collectif. Dans ce cas, ils peuvent conserver une provision ne dépassant pas 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.