L’encadrement des loyers c'est quoi ?

L’encadrement des loyers, le plafonnement des loyers, le double encadrement des loyers, le blocage ou le gel des loyers… Comment ne pas se perdre dans toutes ces notions qui impactent le quotidien des bailleurs depuis plusieurs années ?

Tous ces termes ont un point commun et mènent vers un seul objectif : répondre à une crise du logement et rendre abordables les logements dans certaines zones urbaines.

Nous allons tenter dans cet article d’apporter quelques éclaircissements à ce sujet.

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L’encadrement des loyers : Définition

Il s’agit d’un dispositif qui limite le montant des loyers que peut fixer le propriétaire dans les zones où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.  Ces zones sont appelées zones tendues. L’encadrement des loyers vise à protéger les locataires contre les hausses excessives de loyer et à favoriser l’accès au logement. 

La liste des communes classées en zones tendues est fixée par un décret, qui peut être modifié en fonction de l’évolution du marché immobilier. Les dernier décret n°2023-822 du 25 août 2023 dresse une liste complète de 1434 communes en zone tendue. Pour savoir si votre logement est concerné par l’encadrement vous pouvez utiliser le simulateur sur le site du service public.

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Bon à savoir
La zone détermine également la durée du préavis du locataire qui est de 3 mois en zone non tendue et d’un mois en zone tendue (location vide ou soumis à la loi de 1948).

L’encadrement des loyers ne s’applique pas à tous les logements. Les logements de la loi de 1948, les logements conventionnés par l’Anah (sauf à loyer intermédiaire), les logements sociaux, les meublés de tourisme et les sous-locations ne sont pas concernés par l’encadrement car ils sont déjà soumis à d’autres règles.

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Différence entre encadrement et plafonnement des loyers

L’encadrement des loyers existe aujourd’hui sous deux formes :

• L’encadrement de l’évolution des loyers (l’encadrement général) qui limite la hausse du loyer entre deux locations ou en cas de renouvellement du bail.
• L’encadrement du niveau des loyers (l’encadrement spécifique), appelé également le plafonnement des loyers. Ce dispositif fixe des loyers de référence qui varient selon le type de location, le nombre de pièces et l’époque de construction du logement.

Certains utilisent parfois le terme de double encadrement quand les deux types d’encadrements s’appliquent dans une ville, comme à Paris, Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier et certaines communes de la petite couronne parisienne.

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Application de l’encadrement

Les règles d’application ne dépendent pas seulement de la zone où se situe le logement. Elles varient aussi selon que vous louez pour la première fois, que vous relouez après une période d’inoccupation courte ou longue ou que vous renouvelez un bail.

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Première mise en location et relocation après plus de 18 mois d’inoccupation :

• En zone tendue sans arrêté préfectoral d’encadrement : le propriétaire fixe librement le loyer de son logement.‍
• En zone tendue avec un arrêté préfectoral d’encadrement (plafonnement) : le propriétaire fixe le loyer de cette première location en ne dépassant pas le loyer de référence majoré fixé par un arrêté préfectoral. Cet arrêté fixe chaque année un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré.

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Relocation après une période de vacance de moins de 18 mois :

Lorsque le logement situé en zone tendue est loué à un nouveau locataire moins de 18 mois après le départ du précédent, le nouveau loyer fixé par le propriétaire ne peut excéder le loyer appliqué au dernier locataire. Le propriétaire peut, toutefois, réviser le loyer en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), à condition que cette réévaluation n’ait pas déjà été effectuée au cours des 12 derniers mois.

Il existe des exceptions à cette règle, notamment si le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, ou si le logement est situé dans une commune où s’applique un encadrement spécifique des loyers.

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Renouvellement du bail en cours :

Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail, à certaines conditions. Et il doit le faire en respectant certaines règles. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le site du service public.

En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE : Diagnostic de performance énergétique), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.

Rappel : Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

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Où trouver les loyers de référence 

Si votre logement se situe en zone tendue avec un arrêté préfectoral d’encadrement (plafonnement), vous ne pouvez pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par un arrêté préfectoral même lors d’une première mise en location. 

Un outil de vérification sur le site PAP est assez pratique pour vérifier si le loyer est plafonné ou juste encadré : 

Outil PAP

Dans les communes où le niveau des loyers est encadré, les propriétaires peuvent appliquer un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort.

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Complément de loyer : comment ça marche ?

Pour appliquer un complément de loyer, il faut respecter plusieurs conditions :

• Les caractéristiques exceptionnelles doivent être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue sur un monument historique...)
• Elles ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l'époque de construction du logement)
• Elles ne peuvent pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d'énergie

Le complément de loyer est interdit si le logement a au moins une des caractéristiques suivantes :

• Sanitaires sur le palier
• Signes d'humidité sur certains murs
• DPE de classe F ou G
• Fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation)
• Vis-à-vis à moins de 10 m
• Infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur
• Problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois
• Installation électrique dégradée
• Mauvaise exposition de la pièce principale

Le complément de loyer s’ajoute au loyer de base plafonné. Le loyer global est appelé au locataire mais le bail doit mentionner les deux montants.

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Sanctions en cas de non-respect de l’encadrement

Si le bailleur ne respecte pas les dispositions de la loi Elan sur l’encadrement des loyers, il s’expose à des sanctions plus ou moins importantes.

Le locataire peut demander au bailleur de mettre le contrat en conformité avec la réglementation et de lui restituer les loyers trop-perçus. Il peut saisir la commission de conciliation des loyers ou le juge en cas de refus du bailleur.

Le préfet peut mettre en demeure le bailleur de se conformer à la loi.  Si le bailleur ne répond pas ou ne respecte pas la mise en demeure, le préfet peut lui infliger une amende administrative de 5 000 € au plus, 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale.

‍Blocage et gel des loyers

Le blocage ou le gel des loyers est un dispositif qui s’applique aux logements classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE), c’est-à-dire les passoires thermiques. Il interdit au propriétaire de procéder à une révision annuelle des loyers, d’augmenter le loyer lors du renouvellement ou de la relocation du logement, sauf si des travaux de rénovation énergétique ont été réalisés. Le blocage des loyers est entré en vigueur le 24 août 2022, en application de la Loi Climat et résilience. 

Rappel : les logements de la classe G dont la consommation énergétique annuelle est supérieure ou égale à 450 kWh/m² sont désormais interdits à la location. La loi prévoit de généraliser l’interdiction de location à tous les logements notés G (consommation supérieure ou égale à 420 kWh/m²), à compter du 1er janvier 2025.

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Pour en savoir plus vous pouvez consulter notre article sur La loi climat et résilience