Obligation du locataire : Assurance habitation

Tout locataire a l’obligation de souscrire une assurance multirisques habitation pour le logement qu’il occupe, conformément à l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Il doit en fournir le justificatif lors de la remise des clés et chaque année à la demande du bailleur.

L’assurance habitation couvre le bien en cas d’incendies ou encore de dégâts des eaux en location.

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L'assurance habitation, pour quel type de location ?

Tout type de location est concerné par cette obligation, sauf les locations saisonnières ou de vacances.

Attention, les logements meublés loués à titre de résidence principale même pour une courte durée ne sont pas considérés comme des locations saisonnières et doivent impérativement être assurés.

Assurance habitation en cas de colocation

En cas de colocation, l’obligation reste la même. Les colocataires ont deux possibilités :

• Souscrire un contrat unique qui couvre l’ensemble des colocataires ;
• Souscrire des contrats individuels au nom de chaque titulaire du bail de colocation.

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Que risque le locataire en cas d’absence d’assurance ?

Si le locataire n’assure pas le logement, il s’expose à des conséquences juridiques et financières en cas de sinistre. Il est responsable des dommages qu’il pourrait causer au logement, à l’immeuble ou aux tiers. S’il n’est pas couvert pour ces risques, il sera obligé d’assumer les frais engendrés par le sinistre qui peuvent être assez conséquents.

Le non-respect de l’obligation d’assurance est également une clause de résiliation du contrat de location. Le propriétaire peut alors envisager :

• la souscription d’une assurance pour le compte du locataire qui devra rembourser au bailleur le montant de la prime 
• la résiliation du bail en activant la clause résolutoire après un commandement délivré par huissier

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IMPORTANT
‍L’absence dans le bail d’une clause de résiliation pour défaut d’assurance n’empêche pas la résiliation du bail, à condition que le bailleur respecte la procédure prévue par la loi.

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Souscription d’une assurance par le propriétaire pour le compte du locataire

Si le propriétaire choisit de souscrire une assurance Multirisque Habitation pour le compte du locataire, il doit lui adresser une mise en demeure pour informer le locataire de son intention. Cette mise en demeure vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de location.

Le locataire dispose d'un délai de 1 mois pour régulariser la situation.

Le montant de la prime souscrite par le bailleur sera récupéré sur le locataire par douzième à chaque appel de loyer.

Si le locataire fournit l’attestation d’assurance Multirisque Habitation après la souscription du contrat par le propriétaire, ce dernier devra résilier le contrat dans les plus brefs délais. Les sommes restantes dues jusqu’à la résiliation du contrat seront à la charge du locataire, même s’il a une assurance de son côté couvrant la même période.

Si le propriétaire choisit de souscrire une assurance Multirisque Habitation pour le compte du locataire, il doit lui adresser une mise en demeure pour informer le locataire de son intention. Cette mise en demeure vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de location.

Le locataire dispose d'un délai de 1 mois pour régulariser la situation.

Le montant de la prime souscrite par le bailleur sera récupéré sur le locataire par douzième à chaque appel de loyer.

Si le locataire fournit l’attestation d’assurance Multirisque Habitation après la souscription du contrat par le propriétaire, ce dernier devra résilier le contrat dans les plus brefs délais. Les sommes restantes dues jusqu’à la résiliation du contrat seront à la charge du locataire, même s’il a une assurance de son côté couvrant la même période.

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Les modalités de résiliation du bail pour défaut d’assurance

Si le propriétaire décide de résilier le bail, il doit faire délivrer au locataire un commandement visant la clause résolutoire pour défaut d’assurance. 

Un mois après le commandement demeuré infructueux, le bail d’habitation est résilié de plein droit. L’expulsion du locataire a lieu, sur simple ordonnance de référé.

Les juges respectent à la lettre ce délai d’un mois. Passé cette période, aucune attestation fournie, même avec un effet rétroactif, n’empêchera l’application de la clause résolutoire.

Nous conseillons aux propriétaires d’opter plutôt pour la souscription à la place du locataire car c’est une solution moins coûteuse qu’une procédure judiciaire d’expulsion. 

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La vigilance du bailleur

L’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit explicitement que le propriétaire doit demande chaque année au locataire son attestation d’assurance Multirisque Habitation. 

Il est possible de le faire d’abord par courrier simple ou par mail. Si le locataire ne réagit pas, il faut lui adresser une mise en demeure lui rappelant ses obligations.

Si le propriétaire oublie de demander cette attestation à son locataire, il ne pourra pas se retourner contre lui en cas de sinistre, sauf s’il est prouvé que le locataire a commis une faute ou une négligence. 

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Conclusion

Pour un locataire, il est important d’assurer son logement compte tenu des risques auxquels il s’expose en cas de non-respect de cette obligation. Pour un propriétaire, il est important de vérifier tous les ans le respect de cette obligation, au risque de devoir supporter certains frais à la place du locataire. C’est une des nombreuses contraintes de la gestion locative et il pourrait être judicieux de confier la gestion de votre bien à un professionnel. C’est une garantie de ne pas oublier de récupérer cette assurance importante.

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BON A SAVOIR

Chez Irémia Gestion nous proposons à nos locataires une assurance multirisques habitation à de tarifs préférentiels et avec une bonne couverture incluant « bris de vitre » (souvent en option chez la plupart des assureurs)

Pour les propriétaires bailleurs, nous avons une très bonne assurance PNO à des tarifs compétitifs qui garantit également vos biens matériels non couverts par la garantie “risques locatifs”.

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